загрузка...

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
– расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (C);
– расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С)

– расчет накопленного износа
– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;
– расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С -С
– определение итоговой стоимости недвижимости: С = С+С.
Преимущества затратного подхода:
1.
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
– оценка общественно-государственных и специальных объектов;
– оценка объектов на малоактивных рынках;
– оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
<< | >>
Источник: Д. А. Шевчук. Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций. 2007

Еще по теме 2.5.2. Затратный подход:

  1. 30. Затратный подход
  2. Затратный подход
  3. 33. Применение затратного подхода
  4. 31. Методы оценки при затратном подходе
  5. 22. ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
  6. ЗАТРАТНЫЙ БЮДЖЕТ
  7. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОЕ
  8. МЕТОД ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ЗАТРАТНЫЙ
  9. 23. ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ (ПРОДОЛЖЕНИЕ)
  10. 5.1. Общие подходы к оценке технико-организационного уровня
  11. 2.5.1. Сравнительный подход
  12. 2.5.3. Доходный подход
  13. Рыночный подход
  14. Общие подходы
  15. 2.5. Подходы к оценке недвижимости
  16. Концептуальные подходы