2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV – формула):
V=I/R,
где V – стоимость недвижимости,
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
– прямая капитализация;
– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
– условно-постоянные;
– условно-переменные (эксплуатационные);
– резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
<< | >>
Источник: Д. А. Шевчук. Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций. 2007

Еще по теме 2.5.3. Доходный подход:

  1. Доходный подход
  2. 34. Основные положения доходного подхода
  3. 36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости
  4. Предельная доходность ресурса
  5. ИСТОРИЧЕСКАЯ ДОХОДНОСТЬ
  6. Предельная доходность ресурса
  7. Внутренняя норма доходности
  8. ПРЕДЕЛЬНАЯ ДОХОДНОСТЬ РЕСУРСА
  9. Предельная доходность фактора
  10. 13.5. Анализ доходности собственного капитала