31. Методы оценки при затратном подходе

Затраты разделяют на прямые и косвенные
Прямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении.
Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный.
Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.
Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.
Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части.
Метод стоимости укрупненных элементов помогает лучше сравнить элементы оцениваемого объекта с типовыми элементами, и в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.
Поэлементный метод является менее трудоемким. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов.
Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.
<< | >>
Источник: Н.М. Бурханова. Экономика недвижимости Шпаргалки. 2008
Вы также можете найти интересующую информацию в электронной библиотеке Sci.House. Воспользуйтесь формой поиска:

Еще по теме 31. Методы оценки при затратном подходе:

  1. 30. Затратный подход
  2. 2.5.2. Затратный подход
  3. Затратный подход
  4. 33. Применение затратного подхода
  5. 22. ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
  6. 23. ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ (ПРОДОЛЖЕНИЕ)
  7. МЕТОД ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ЗАТРАТНЫЙ
  8. 2.5. Подходы к оценке недвижимости
  9. 5.1. Общие подходы к оценке технико-организационного уровня
  10. 29. Сравнительный подход к оценке недвижимости
  11. 36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости
  12. Вопрос 66 Цена земли, подходы к ее оценке. Кадастр. Продовольственная безопасность России
  13. 43. Методы оценки земли
  14. 2.7. Методы оценки земли
  15. §4. ОСНОВНЫЕ СХЕМЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ МОБ
  16. 5.6. Методы рейтинговой оценки финансового состояния предприятий
  17. Порядок признания доходов при методе начисления
  18. Порядок определения доходов и расходов при кассовом методе